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一部の悪徳業者のために、私たち善良な業者まで巻き添えに...住宅瑕疵担保履行法について

住宅瑕疵担保履行法

築住宅を元請けとして建てる工務店(建設業許可業者)・売る宅建業者(宅地建物取引業者)は、今年の10月1日以降引き渡しの物件について、保証金の供託か、もしくは保険の加入が義務づけられます。

町場工務店の大きな負担~住宅瑕疵担保履行法(2009年10月1日から実施に)

※住宅瑕疵担保履行法には保険と供託それぞれの流れがあります。

大企業優遇する制度~保険加入か保証金供託が義務に

 2009年10月1日から「住宅瑕疵担保履行法(瑕疵担保法)」が実施されます。この法律は、耐震偽装が発覚した姉歯事件をきっかけに、新築住宅の買い主を保護することを目的として制定されたものです。

 しかし法律の中身を見てみると、大手ハウスメーカーなど大企業を優遇したもので、町場の工務店や建築業者からは「新たな負担になる」と、改善を迫る声がひろがっています。

 新築住宅へ瑕疵担保責任を負うための保険加入や保証金の供託など、この法律が中小業者にどのような影響があるのか、内容と問題点、改善の方向などを見てみます。

保険の申し込みは必ず着工前に!

保険加入の場合...一戸当たり約10万円の保険料
保証金供託の場合...一戸当たり2000万円の供託金

 耐震偽装問題から建て替えを含む大規模修理が必要になったにもかかわらず、デベロッパーの倒産で品質確保法が履行されなかったことから、瑕疵担保責任履行の実効性を確保する法律として「住宅瑕疵担保履行法」がつくられました。

 この法律により、請負人である建築業者や売り主の宅建業者は、資力確保措置(保険の加入または保証金の供託)をとらなければなりません。

 供託をおこなう場合、供託額は一戸当たり2000万円ですが、過去十年間の新築住宅の引き渡し戸数が多ければ多いほど、供託金は安くなります(右図下、「供託金額こんなにちがう!大手と町場」参照)。引き渡し戸数が圧倒的に多い大手住宅メーカーには、負担の軽い制度となります。

 中小業者は保険(瑕疵担保責任保険)を選ばざるを得ません。保険料は一戸当たり8万円~10万円が見込まれていますが、これが新たな負担となります。瑕疵担保保険の加入は、国交省が指定する保険法人に限られます(住宅瑕疵担保責任保険法人)。

 保険加入には、基礎や躯体などの工事中に保険法人の検査を受ける必要があるため、着工前に申し込む必要があります。引き渡しが2009年10月1日以降になる予定の住宅は、あらかじめ保険に申し込んでおく必要があります。保険をかけ忘れたり、検査を受けなかったりした場合や、工期の遅れで引き渡し時期が法施行後になってしまった場合は、2000万円もの供託金が求められることになります。死活問題にならないように、十分な余裕をみて保険に加入しておく必要があります。

 さらに保険加入後も、保険契約の締結状況を年2回(毎年3月31日と9月30日)の基準日ごとに都道府県に届け出ることが義務づけられました。届出をしなかったり、虚偽の届出をした場合、50万円以下の罰金が科せられます。

保険料軽減もとめる運動が必要

 住宅の瑕疵と被害者を救済することは大事ですが、救済は、保険制度に頼るのではなく、国や行政、さらには住宅融資をおこなう金融機関の責任を問える制度にすることが必要です。

 金融機関の責任を問うのは欧米では当たり前です。欠陥住宅にローンを貸し付けた金融機関の責任で返済を免除する措置をとってもいいはずです。

 また、分譲マンションや建売住宅と注文住宅を区別した仕組みも必要です。町場工務店は、建てた住宅に問題があれば、すぐ駆けつけて修理するなど、施主からの信用を大切にしながら仕事をしています。建て逃げするハウスビルダーとは違うということを、もっと積極的にアピールしていくことが必要です。

 法律が成立するとき、制度の改善を求める組合の声が反映し、付帯決議のなかに「本法律の運用に当たっては中小業者等の過大な負担とならないよう配慮すること」が盛り込まれました。

 今後、仲間が使いやすい制度への改善や保険料の軽減を求める運動が必要です。

 参考: (財)住宅保証機構ホームページ

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